“以房养老（lǎo）”能（néng）否（fǒu）以及何时能够（gòu）成为广大（dà）居民的（de）养老可选（xuǎn）项？随着（zhe）北京率先明确将试行不动产信托财（cái）产登记制度，这一话题（tí）的关注（zhù）度也（yě）有所升温。

　　中共中（zhōng）央、国务院刚刚发布的《关于（yú）深化（huà）养（yǎng）老服务改革发展的意见（jiàn）》提出，要大力发展养老金融，其中提到（dào）要（yào）“拓展养老服务信托业（yè）务”。在我国（guó）老龄化速度加（jiā）快、程度加深背景下，考虑到国内住房反向抵押的（de）推进效果不及预（yù）期，能否在“以房养（yǎng）老”、不动产财富传承方面破局，成（chéng）为正处于（yú）“新三分类”转型期的信（xìn）托公司一（yī）个（gè）重要的探索方向。

　　中国（guó）信托业协会近期发布的（de）《2024年信托（tuō）业专（zhuān）题研究（jiū）报告》(下称（chēng）《报告》)提到，信托在服务（wù）养（yǎng）老方面（miàn）具有独特的制度优势，但（dàn）目前我国养老信托（tuō）仍处于起步阶段，还（hái）面临不少痛点，其中首要难题就（jiù）是财（cái）产登记与税收制度安（ān）排。

　　业内认为，北京在（zài）不动产信托（tuō）登记（jì）制度（dù）上（shàng）的破冰，为其（qí）他（tā）一二线城市乃（nǎi）至全国的制度完（wán）善打开了空间（jiān），从而让“以房养老（lǎo）”信托实践有了更多可能性，但（dàn）还有（yǒu）待税收等（děng）相（xiàng）关配（pèi）套制（zhì）度的进（jìn）一步完善（shàn），生态（tài）圈的打造和（hé）信（xìn）托（tuō）公司商业（yè）模式的转变、专业（yè）能力的提升同样重要。

　　“以房养老（lǎo）”缘何难普及

　　“养老(金融)最主要是解决钱从哪里来的问（wèn）题，资金（jīn）来源（yuán）非常重（chóng）要。”《报告》专题课（kè）题组成员（yuán）上海信（xìn）托战略发展总（zǒng）部副总经（jīng）理（lǐ）付宇翔（xiáng）在（zài）《报告》发布会上表示，从国外（wài）经验来看，房产等多元资产是养老资金（jīn）的一个重要来源，这可以为我国应对（duì）老龄化（huà）带来很多（duō）启发。

　　《报告》提到，美国、日本等成熟经济（jì）体养老金融（róng）发展的特（tè）点（diǎn）之一（yī）是利用（yòng）养老金（jīn）融体系，通过盘活房产的方式为（wéi）老（lǎo）年人提（tí）供养（yǎng）老所需（xū）的资金。以日（rì）本为例，日本（běn）的“倒按揭”贷款试点始于（yú）1981年，至（zhì）今已有超过40年的历史，在此期间，相关制（zhì）度不断完善，并（bìng）发展出抵押、信（xìn）托等多种模式（shì），互为补充地满足老年人“以房养老”的（de）需求。

　　房产同样（yàng）占（zhàn）据我（wǒ）国居民（mín）财富的（de）较大比重，关于“以（yǐ）房养老”话题的讨（tǎo）论（lùn）由来已久，“倒按揭”探索也已（yǐ）推进多年（nián），但节奏缓慢（màn）。

　　“过往我国‘以（yǐ）房养老’的模式主要是住（zhù）房反向抵押，经历过（guò）一轮初期（qī）探索，总体成（chéng）效并不显著。”付宇翔称，住房反向抵押（yā）模式在推广过程中受到来自供给和需求端（duān）的双重阻力。

　　住房反向抵押模式，主（zhǔ）要是指“老年人住房反向（xiàng）抵押养老保险（xiǎn）”，这是（shì）一种（zhǒng）将住房抵押与终身养老（lǎo）年金（jīn）保（bǎo）险相（xiàng）结合的创新型商业（yè）养老保险业务，即拥有房（fáng）屋完全产权的老年（nián）人（rén）将其房产抵（dǐ）押给保险公司，继续拥有房屋占有（yǒu）、使用、收益和经抵押（yā）权（quán）人同意的（de）处置权，并按（àn）照约定条件领取（qǔ）养老（lǎo）金（jīn）直至（zhì）身故（gù）；老年人（rén）身故后，保险公司获得抵押房产处置权（quán），处置所得将优先用（yòng）于偿付养老保险相关（guān）费用。

　　2013年（nián）9月，国务（wù）院制定《关（guān）于加快发展养老服务业的若（ruò）干（gàn）意见》，提出开展老年人住房反向抵押（yā）养老（lǎo）保险试点。次（cì）年6月，原保监（jiān）会起草了《关于开展老年（nián）人（rén）住房反向抵押养（yǎng）老保险试点（diǎn）的指导（dǎo）意见》，计划于2014年7月（yuè）1日起至（zhì）2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉（hàn）四个城（chéng）市进行业务试点；2016年（nián）7月，原保监会决定将试（shì）点范围扩（kuò）大至各直辖市、省（shěng）会城市（shì）、计划单列市（shì）以（yǐ）及江苏省、浙（zhè）江省（shěng）、山东省、广东省的部分地级（jí）市，试点期间延长至2018年（nián）6月30日；2018年7月，原银保监会发布通知（zhī），决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

　　但近年来，市场上（shàng）的相关动（dòng）态消息和（hé）推进成（chéng）果数（shù）据不多，反而成（chéng）为（wéi）一些（xiē）不法（fǎ）分子筹划养老金（jīn）融骗局（jú）的“噱头”。更早前（qián）的公开资料显示，2016年（nián）10月和2015年3月，原保监会曾批复同意了（le）中国人寿、幸（xìng）福人寿（shòu）相关业务产品的保险条款和保（bǎo）险费（fèi）率。

　　《报告》认（rèn）为，国（guó）外“倒（dǎo）按揭（jiē）”模式在（zài）我国推行困难有多方面原因（yīn），包括配套制度建（jiàn）设的缺失，以（yǐ）及该模式（shì）与中国居民传（chuán）统的（de）养老观念（niàn）存在一（yī）定冲突等（děng）。“积（jī）极探索‘以（yǐ）房养（yǎng）老（lǎo）’信托这（zhè）类‘存房养老’的模式，可以成为中国（guó）特（tè）色‘以房养老’发展的重要路径。”《报告》称。

　　制度堵点正在打通

　　“以房养（yǎng）老”信托将如何破解过（guò）去模式推广（guǎng）过（guò）程中的痛点，又面临（lín）哪些新的堵点（diǎn）？

　　付宇翔认为（wéi），作为养老服务信（xìn）托的一种，“以房养老”特色化信托方案一方（fāng）面在需求端更（gèng）符合中（zhōng）国人的养老观念，即（jí）老年人无需将房产抵押（yā）；另（lìng）一方面，“以房养老”信托（tuō）对于信（xìn）托公司而言是服务信托（tuō）的一（yī）类，不会带来金融（róng）系（xì）统性风险。此外（wài），相（xiàng）较（jiào）于老（lǎo）年人自行（háng）出（chū）租房屋养老或是换（huàn）房养老，信托可以发挥财产保护和财产隔离功能。

　　他进（jìn）一步介绍说，“以房养老”信托的业务逻（luó）辑在于，房产将作（zuò）为老年人的家庭财（cái）产（chǎn），在（zài）老年人（rén）在世时（shí）作（zuò）为其养老的资金来源（yuán）之一（yī），即委托人以自己的不（bú）动产（chǎn）产权设立（lì）信托，产权转移至受（shòu）托人名（míng）下并登记为（wéi）信托财（cái）产，受（shòu）托人以信托财产所有权人的名义委托资产服务机构管理、运用该处房产，取（qǔ）得（dé）资金收入并归入信（xìn）托财产，用于支（zhī）付（fù）合（hé）同（tóng）约定（dìng）的养老费用（yòng）；老年人离世（shì）后，不（bú）动产则将按照委托人意愿处置或运（yùn）用，相关收入可以作为其财富传承的（de）一部分，也可以（yǐ）发挥社会公益作用。

　　付（fù）宇（yǔ）翔认（rèn）为，借鉴国外经验（yàn）并结（jié）合（hé）国内（nèi）实际（jì），这将在很大程度上解决养老“钱从哪（nǎ）儿来”的（de）问题（tí），即（jí）通过拓展资产类型，将房产等多元资产装（zhuāng）入信（xìn）托以为（wéi）养老资（zī）金“开源（yuán）”。而在（zài）服（fú）务养老方面（miàn），信托（tuō）有着财产隔离等（děng）独（dú）特（tè）的制（zhì）度（dù）优势，且支持现（xiàn）金之外的多元化养（yǎng）老（lǎo）财产，提供的养老（lǎo）金融产（chǎn）品（pǐn）或服（fú）务也可（kě）以更加（jiā）灵活、多元。

　　但这一畅想（xiǎng）要（yào）落（luò）地，面临着制度上（shàng）的“堵点”，两个核心问题一是信托财产的（de）登记问题，二是不动产产（chǎn）权过户涉及的税收（shōu）问题。

　　事实上，信（xìn）托财（cái）产登记制度的缺位困扰信托行业已久（jiǔ）。尤其在2023年6月信（xìn）托（tuō）业务“新三分类”新规实施后，监管鼓（gǔ）励发展的家族（zú）信托、家庭服务（wù）信托、风险（xiǎn）处置服务信托（tuō）等资（zī）产服务信托业务（wù），对应的（de）很（hěn）大一部分信托财产都涉及股权、不动产等。

　　好消（xiāo）息是（shì），近年来，上海、北京、天津、杭州等地都在不动（dòng）产信托领域进行了积极探索。就在2024年12月，国（guó）家金融（róng）监督管理总局北京（jīng）监管局、北京（jīng）市（shì）规划和自然（rán）资源委员会联合发布了《关（guān）于做（zuò）好不动产信托财产登记工作的通（tōng）知(试行)》(下称《通知》)，明确了不（bú）动产装入信托的操作路径和落地依据。

　　文件明确，不动产信（xìn）托是指（zhǐ）委托人依法（fǎ）将其不动产转移（yí）给信托机构，由信（xìn）托机构按照委（wěi）托人的意愿以（yǐ）受托（tuō）人（rén）名义进行管理、运（yùn）用和处分的信（xìn）托业（yè）务。不动产（chǎn）信（xìn）托（tuō）财产登记（jì），则是指委托人将国有土地上已取（qǔ）得合法不动产权证（zhèng）书的（de）不动产相关（guān）权利转移（yí）给（gěi）信托机构，依法向不动产（chǎn）登记（jì）机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产（chǎn）登记簿的行为（wéi）。

　　根据（jù）《通知》安排，不动产信（xìn）托财产登记的办理流程分三步：一是办理信托（tuō）产品预（yù）登记。不（bú）动产（chǎn）信托成立（lì）前，信（xìn）托机构应当根据信托（tuō）登记（jì）相关规定在中（zhōng）国信（xìn）托（tuō）登记有限责任公司办理信托产品（pǐn）预登记，取得产品编码、信托预登（dēng）记完（wán）成通（tōng）知书。二是委（wěi）托人与信托机构共（gòng）同签订信托文件，且（qiě）信托文件中（zhōng）应明确信托（tuō）目的、信托财产（chǎn）、信托期限、信（xìn）托当事人的权（quán）利义务、信托（tuō）财产管理、运用和（hé）处分等具体内容。三是委托人与信托机（jī）构（gòu）共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完（wán）税(或减（jiǎn）免税)凭证、信托文件及中国信（xìn）托登记有限责任（rèn）公司出具的证（zhèng）明文件办理不动产（chǎn）转移（yí）登记。

　　业（yè）内普遍认为，尽管税收等配套细则还有待完善，但这（zhè）已经（jīng）标志着不动（dòng）产信（xìn）托财产登记制度建（jiàn）设（shè）向前迈出了一大步。

　　“这对（duì）我们信托行业（yè）(来说)是一个令人（rén）振奋（fèn）的好消息。”付宇翔认为，这也会成为推动（dòng）全国各地尤其一（yī）二线城市跟进落实相关政策的重要契机，为包括“以房养（yǎng）老”信（xìn）托在内的不动产信托落地（dì）提供更多可（kě）能。

　　但他也强调，相关业务的（de）推进还涉及（jí）银行、房产（chǎn）运营机构、养（yǎng）老服务机构、资产管理机构等多方“角色”，既（jì）需要打造（zào）一个成熟（shú）生态（tài）圈（quān）协（xié）同展（zhǎn）业，也考验着信托公司的（de）专业（yè）能力。